Vertragsformen des Leasings

Vertragsformen des Leasings

Wenn in der Praxis von Leasing gesprochen wird, so handelt es sich meist um das Finanzierungsleasing. Besondere Kennzeichen:


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                              Bild: Thorben Wengert / pixelio.de

• Die Grundmietzeit beträgt zwischen 40 und 90 Prozent der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer (= meist der Abschreibungszeitraum), damit aus steuerlichen Gründen das Objekt nicht nur juristisches, sondern auch wirtschaftliches Eigentum des Leasinggebers bleibt, d. h. auch dort bilanziert wird. Das sind z. B. bei Fahrzeugen 6 Jahre und EDV 3 Jahre und bei Immobilien hängt es u.a. von der Nutzungsdauer bzw. dem Verwendungszweck ab.
• Unkündbarkeit während der Grundmietzeit.
• Die Amortisation der Gesamtkosten erfolgt weitgehend durch Sie als Leasingnehmer.
• Sie tragen als Leasingnehmer bei den meisten Vertragsformen die volle Verantwortung für das Leasingobjekt und damit das Risiko. Dies bedeutet, dass Sie für Wartung, Instandhaltung und Versicherung zuständig sind (Ausnahme: Immobilienleasing, dort gelten besondere Regelungen).

Es haben sich zwei Vertragsformen des Finanzierungsleasings herauskristallisiert, für die heute weitgehend Rechtssicherheit besteht:

Vollamortisationsverträge  

Die Leasing-Zahlungen während der Grundmietzeit decken alle Kosten (Anschaffungskosten, Finanzierungskosten, sonstige Kosten) voll ab. Bei Vollamortisationsverträgen kann das Objekt beim Leasinggeber bilanziert werden, wenn neben der Dauer der Grundmietzeit von 40 - 90 Prozent der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer bei Mobilien keine Kauf- oder Mietverlängerungsoption besteht. Ausnahmen: Es kann beim Leasinggeber bilanziert werden, wenn die Kaufoption in einem Kaufpreis resultiert, der höher ist als der lineare Restbuchwert oder der niedrigere gemeine Wert (Marktwert) im Optionszeitpunkt. Bei einer Verlängerungsoption muss die Anschlussmiete den Wertverzehr für den Leasinggegenstand auf der Basis des Restbuchwertes oder des niedrigeren gemeinen Wertes decken und der Leasinggegenstand darf nicht speziell auf die Verhältnisse des Leasingnehmers zugeschnitten sein.

Bei Immobilien: Meist ist der Unternehmer bei Immobilienleasing nicht bereit, Leasingraten bis zur Vollamortisation zu tragen und anschließend eine Kaufoption in Höhe des linearen Restbuchwertes zu akzeptieren. Daher spielt dieser Vertragstyp eine untergeordnete Rolle. Je nach Vertragsgestaltung – insbesondere bei „sale-and-lease-back“ Konstruktionen – wird daher auf folgende Lösung ausgewichen:

Die Leasingraten werden höher angesetzt als der Teilbetrag, der als aufwandswirksame Miete verbucht werden kann. Der Restbetrag wird als Mieterdarlehen aktiviert. Das Mieterdarlehen ist der Tilgungsanteil, der die jährliche lineare Abschreibung übersteigt. Am Ende der Mietzeit entspricht es dem Restbuchwert, so dass während der Mietzeit quasi eine 100-%ige Tilgung des eingesetzten Fremdkapitals erfolgt. Es ist dann keine weitere Kaufpreiszahlung erforderlich, da diese gegen das Mieterdarlehen verrechnet wird.

Teilamortisationsverträge

Nach der Grundmietzeit verbleibt ein Restbetrag, der sich am zu erwartenden Zeitwert des Objektes bei Vertragsende orientiert. Dieser „kalkulierte Restwert“ wird während der Vertragsverhandlung festgelegt. Für das Vertragsende werden häufig Vertragsverlängerung, Mehrerlösbeteiligung oder ein Andienungsrecht des Leasinggebers vereinbart. Um die Bilanzierung beim Leasinggeber zu gewährleisten, müssen die folgenden Voraussetzungen beachtet werden:

Bei Mobilien:
Die Grundmietzeit beträgt 40 – 90 Prozent der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer. Sie tragen als Leasingnehmer das Restwertrisiko, da mit dieser Vertragsgestaltung regelmäßig auch ein „Andienungsrecht“ verbunden ist. Der Leasinggeber kann verlangen, dass Sie das Objekt zu einem vereinbarten Restwert kaufen. Sofern Sie den Leasinggegenstand nach Ablauf der Grundmietzeit selbst kaufen möchten, sollte der vereinbarte Kaufpreis höher sein als der lineare Restbuchwert bzw. der niedrigere gemeine Wert (= Marktpreis). Wenn der Leasinggegenstand an einen Dritten verkauft wird, müssen Sie als Leasingnehmer für nicht abgedeckte Kosten oder Kosten aufgrund eines niedrigeren Wiedervermietungserlöses einstehen.

Die Vereinbarung einer Mehrerlösbeteiligung kann sich positiv für Sie auswirken, wenn bei Verkauf an einen Dritten ein höherer Verkaufserlös als der Teilamortisationswert (Restwert) erzielt wird. Dann gewähren die meisten Leasinggesellschaften eine Gutschrift von bis zu 75 % des Mehrerlöses. Entscheidend ist für Sie daher die Höhe des vereinbarten Restwertes: Ist der Restwert zu niedrig, kann durch einen Betriebsprüfer die steuerliche Anerkennung in Frage gestellt werden. Außerdem kann unter Kostengesichtspunkten ein zu niedriger Restwert eine Verteuerung der Finanzierung bedeuten. Wenn z. B. die Differenz von 25% des bei Verkauf erzielten Mehrerlöses der Leasinggesellschaft zusteht, haben Sie in Summe einen zu hohen Preis über die Gesamtlaufzeit bezahlt. Wichtig ist also, einen marktgerechten Restwert zu vereinbaren.

Bei Immobilien:
Die Grundmietzeit beträgt bis zu 90 Prozent der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer. Das Restwertrisiko trägt der Leasinggeber. Sie haben die Chance einer Wertsteigerung, da Sie als Leasingnehmer das Recht, aber nicht die Pflicht haben, den Leasing-Gegenstand zum linearen Restbuchwert zuzüglich Buchwert des Grundstücks zu erwerben. Zu beachten ist, dass der künftige Optionspreis nicht zu niedrig sein darf, wenn die Immobilie bei der Leasinggesellschaft bilanziert werden soll. Insbesondere dürfen aktivierungspflichtige Aufwendungen nicht von Ihnen als Mietnebenkosten übernommen werden. Bereits übernommene Baumaßnahmen müssen von der Leasinggesellschaft erstattet werden. Bei Vereinbarung einer Anschlussmiete muss diese höher sein als 75 % der üblichen Miete.

Operating-Leasing

Diese Variante wird oft bei Unternehmen mit IFRS-/US-GAAP Bilanzierung eingesetzt. Besondere Kennzeichen sind:
• Kurze Laufzeiten: Dieser Vertrag ist (neben den o.g. Sonderfällen) sinnvoll, wenn Sie das Objekt weniger als 40 % der „betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer“ (= meist der Abschreibungszeitraum) gebrauchen möchten.
• Der Leasinggeber trägt das Restwertrisiko. Jederzeitige Kündbarkeit unter Beachtung vereinbarter Kündigungsfristen. Der Leasinggeber ist gezwungen, bei Kündigung schnell Anschlussnutzer zu finden. Gelingt ihm das nicht, trägt er das Risiko der Kostenamortisation (Tilgung).
• Instandhaltungspflichten liegen beim Leasinggeber (z. B. Wartung, Versicherung, Reparaturen, etc.)

Roland Börck